STJ altera contrato de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária em garantia
Os contratos de alienação fiduciária de imóveis devem ser celebrados por escrito, com a presença de duas testemunhas, e devem conter, obrigatoriamente, as seguintes informações: o valor da dívida garantida; a descrição do bem alienado; o prazo para o cumprimento da obrigação; as condições para a resolução do contrato; e as penalidades aplicáveis em caso de inadimplência.
O registro do contrato confere ao credor a garantia real sobre o bem alienado, de modo que, via de regra, entendia-se que a constituição da alienação fiduciária e seus efeitos dependem do registro do contrato no cartório de registro de imóveis competente, ou seja, o lugar da situação do bem.
Entretanto, em recente decisão, o STJ – Supremo Tribunal de Justiça, decidiu que, mesmo que o contrato não seja registrado no registro de imóveis conforme exigido pelo artigo 23 da lei 9.514/97, isso não invalida ou torna ineficazes os termos acordados livremente entre as partes no contrato de propriedade fiduciária de imóvel.
Esse entendimento viabiliza o cumprimento da alienação em favor do credor, nos casos em que for verificada inadimplência do devedor do devedor, mesmo que a formalidade exigida pela lei não tenha sido cumprida, ou seja, o registro do instrumento perante o cartório competente.
Essa exigência não dá ao devedor a possibilidade de cancelar o acordo de uma maneira diferente da prevista no contrato, independentemente de quem tinha a responsabilidade de registrar o contrato, seja o devedor ou o credor. Isso ocorre porque o credor fiduciário sempre pode solicitar ao cartório o registro antes de iniciar a alienação extrajudicial.
Em consequência, o entendimento consolidado pela a 2ª seção do STJ flexibiliza os requisitos formais para execução dos termos do contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, mesmo que não observadas as formalidades vinculadas ao registro do contrato perante o cartório.
Fonte: Consultor Jurídico/Liveprint
